La extinción de la renta antigua en locales comerciales

El próximo 31 de diciembre se producirá uno de los acontecimientos más importantes en el panorama de los contratos de arrendamiento en nuestro país, en especial, en aquellos que afectan a comercios minoristas de gran antigüedad y localización céntrica de nuestras ciudades. Será entonces cuando concluya el efecto del popularmente conocido como “alquiler de renta antigua” de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), creado en 1985 con el denominado “Decreto Boyer”. Dicha Ley permitía la prórroga forzosa de los contratos de alquiler, una cláusula que se pierde a cierre de este año, ya que el ministro Miguel Boyer aprobó que su vigencia máxima fuera de 20 años.

¿Qué consecuencias va a tener para los arrendadores y arrendatarios afectados? En BasqueLaw Abogados hemos querido hacer un pequeño estudio para aportar algo de luz a aquellos comerciantes que, o bien desconocen por completo esta situación, o se encuentran desprotegidos ante la falta de información existente.

¿Qué es la renta antigua?

Los alquileres de renta antigua son contratos indefinidos que nacieron con la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, que fijaba pagos bajos para proteger al inquilino o pequeño comerciante. En todo ese tiempo, esta figura ha permitido a muchos comerciantes disfrutar de unos precios muy ventajosos, que además, han sufrido incrementos muy moderados vinculados al IPC.

En 1985, el conocido como “Decreto Boyer” daba un primer paso en sentido inverso al eliminar para los nuevos contratos la prórroga obligatoria vigente hasta entonces, recorrido que se completó 9 años después, en 1994, poniendo una fecha de caducidad a la renta antigua.

Ese año se redactó la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos, que actualmente está en vigor, y se llevó a cabo también una actualización de rentas con el fin de ir aproximándolas poco a poco a la realidad del mercado. De esta forma, las diferencias entre contratos de renta antigua y los actuales no son tan escandalosas.

Lo más relevante de dicha Ley fue establecer una moratoria de 20 años para los “contratos baratos” de alquiler pactados antes de la entrada en vigor del “Decreto Boyer”; es decir, aquellos anteriores al 9 de mayo de 1985, que perderán su vigencia desde el próximo 31 de diciembre.

¿Qué consecuencias tiene su supresión?

La Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos estableció un régimen transitorio para los contratos de arrendamientos de locales firmados antes de mayo de 1985 o que estuvieran en situación de prórroga legal, siempre que se tratara de inmuebles de menos de 2.500 metros cuadrados.

Ese régimen transitorio acabará el 1 de enero de 2015, lo que supondrá la extinción automática de los contratos de renta antigua de locales dedicados al comercio o a cualquier otra actividad comercial –por ejemplo, un hostal– que pague una cuota de Impuesto de Actividad Económica inferior a 510,86 euros. Así, antes del 1 de enero próximo el arrendatario deberá haber acordado con el propietario un nuevo precio del alquiler o abandonar el local y buscar un nuevo destino, lo que, en muchos casos, significará que deba echar la persiana.

Dado que en la mayoría de los casos se trataba de un contrato privado entre propietario y arrendador, es imposible saber con certeza cuántos locales están en esta tesitura. A nivel nacional se calcula que el fin de la moratoria afectaría a unos 64.000 locales comerciales.

¿A qué contratos afecta?

1. Aquellos que estén en situación de prórroga legal (forzosa para el arrendador según la antigua Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964) a la entrada en vigor de la normativa.

2. No sean grandes superficies (igual o superior a 2.500 m2) para quienes no rige la renta antigua.

3. Personas jurídicas que hayan suscrito sus contratos antes del 9 de mayo de 1985.

¿Qué pasa cuando el arrendatario del local es una persona física?

En estos casos, el contrato de arrendamiento se extinguirá cuando el arrendatario se jubile o fallezca, a menos que su cónyuge continúe la misma actividad. Si por el contrario, quien sucede al arrendatario es su descendiente, entonces el contrato finalizará el día 1 de enero de 2015.

¿Qué sucede cuando el arrendatario es una persona jurídica?

En los supuestos en que el arrendatario sea una persona jurídica, el contrato de arrendamiento se extinguirá el día 1 de enero de 2015, exceptuando los locales cuya superficie sea superior a 2.500 metros cuadrados o los que desarrollen actividades no comerciales.

¿Qué ocurre cuando se ha producido un traspaso de local a un tercero?

Si el arrendatario traspasó el contrato en los diez años anteriores al 1 de enero de 1995, fecha que entró en vigor la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos, el plazo de duración del contrato de renta antigua se podría alargar hasta el 1 de enero de 2020.

¿Qué derechos posee el arrendatario?

A pesar de todo lo anteriormente expuesto, la normativa afectada por la moratoria contempla una serie de derechos para el inquilino.

La disposición transitoria tercera de la Ley 29/1194 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos deja claro como el agua que el arrendatario tendrá derecho a una indemnización de una cuantía igual a dieciocho mensualidades de la renta vigente al tiempo de la extinción del arrendamiento cuando antes del transcurso de un año desde la extinción del mismo, cualquier persona comience a ejercer en el local la misma actividad o una actividad afín a la que aquél ejercitaba.

Se considerarán afines las actividades típicamente aptas para beneficiarse, aunque sólo sea en parte, de la clientela captada por la actividad que ejerció el arrendatario.

También hay que tener en cuenta, como destaca Enrique Arias, que extinguido el contrato de arrendamiento, el arrendatario tendrá derecho preferente para continuar en el local arrendado si el arrendador pretendiese celebrar un nuevo contrato con distinto arrendatario antes de haber transcurrido un año a contar desde la extinción legal del arrendamiento.

A tal efecto, el arrendador deberá notificar fehacientemente al arrendatario su propósito de celebrar un nuevo contrato de arrendamiento, la renta ofrecida, las condiciones esenciales del contrato y el nombre, domicilio y circunstancias del nuevo arrendatario.

El derecho preferente a continuar en el local arrendado conforme a las condiciones ofrecidas deberá ejercitarse por el arrendatario en el plazo de treinta días naturales a contar desde el siguiente al de la notificación.

¿Qué consecuencias va a tener para la economía y el comercio?

En BasqueLaw Abogados también hemos querido incluir un pequeño análisis de los efectos que puede suponer esta circunstancia, en especial, para aquellos negocios pequeños, familiares y antiguos, situados en el centro de las grandes urbes, y que se han visto fuertemente golpeados por una crisis que no termina de remitir.

Cabe señalar que, entre los objetivos del decreto de Boyer figuraba la rotación de los arrendatarios de los locales, una vez se acabara el plazo de prórroga de la renta antigua. Se calculó que para 2015 la gran mayoría de los empresarios estarían en edad de jubilación, por lo que una nueva generación podría tener acceso a esos locales.

No obstante, el factor de la crisis, no previsto en la ley, ha provocado que la jubilación sea más compleja para estos arrendatarios, que buscan nuevas fórmulas para poder seguir alargando su etapa profesional con jubilaciones parciales o, en algunos casos, trabajando hasta el último aliento. En el otro extremo, los jóvenes no encuentran en muchos casos la financiación necesaria para emprender su negocio y poder pagar un alquiler que ronda entre los 10 y los 20 euros por metro cuadrado al mes en las ofertas de locales de inmobiliarias

Algunos arrendatarios afectados ignoran las dificultades que se les avecinan y quienes sí son conscientes de la situación reconocen que enfrentarse ahora a un incremento sustancial de la renta que pagan por sus negocios, en tiempos de crisis y caída del consumo, les puede situar ante la disyuntiva de cambiar de local o directamente echar el cierre.

No obstante, diversos expertos inmobiliarios consideran que la actual crisis también puede jugar a favor de algunos de estos arrendatarios. Señalan que la caída de los precios del alquiler en todo el sector inmobiliario y la menor demanda de inversores y emprendedores, pueden favorecer que ambas partes, inquilinos y propietarios, lleguen a un acuerdo. Los primeros, para no perder una ubicación a veces privilegiada, y los segundos para conservar a pagadores seguros y conocidos desde hace años.