La extinción de la renta antigua en locales comerciales
El próximo 31 de diciembre se producirá uno de los acontecimientos más importantes en el panorama de los contratos de arrendamiento en nuestro país, en especial, en aquellos que afectan a comercios minoristas de gran antigüedad y localización céntrica de nuestras ciudades. Será entonces cuando concluya el efecto del popularmente conocido como “alquiler de renta antigua” de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), creado en 1985 con el denominado “Decreto Boyer”. Dicha Ley permitía la prórroga forzosa de los contratos de alquiler, una cláusula que se pierde a cierre de este año, ya que el ministro Miguel Boyer aprobó que su vigencia máxima fuera de 20 años.
¿Qué consecuencias va a tener para los arrendadores y arrendatarios afectados? En BasqueLaw Abogados hemos querido hacer un pequeño estudio para aportar algo de luz a aquellos comerciantes que, o bien desconocen por completo esta situación, o se encuentran desprotegidos ante la falta de información existente.
¿Qué es la renta antigua?
Los alquileres de renta antigua son contratos indefinidos que nacieron con la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, que fijaba pagos bajos para proteger al inquilino o pequeño comerciante. En todo ese tiempo, esta figura ha permitido a muchos comerciantes disfrutar de unos precios muy ventajosos, que además, han sufrido incrementos muy moderados vinculados al IPC.
En 1985, el conocido como “Decreto Boyer” daba un primer paso en sentido inverso al eliminar para los nuevos contratos la prórroga obligatoria vigente hasta entonces, recorrido que se completó 9 años después, en 1994, poniendo una fecha de caducidad a la renta antigua.
Ese año se redactó la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos, que actualmente está en vigor, y se llevó a cabo también una actualización de rentas con el fin de ir aproximándolas poco a poco a la realidad del mercado. De esta forma, las diferencias entre contratos de renta antigua y los actuales no son tan escandalosas.
Lo más relevante de dicha Ley fue establecer una moratoria de 20 años para los “contratos baratos” de alquiler pactados antes de la entrada en vigor del “Decreto Boyer”; es decir, aquellos anteriores al 9 de mayo de 1985, que perderán su vigencia desde el próximo 31 de diciembre.
¿Qué consecuencias tiene su supresión?
La Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos estableció un régimen transitorio para los contratos de arrendamientos de locales firmados antes de mayo de 1985 o que estuvieran en situación de prórroga legal, siempre que se tratara de inmuebles de menos de 2.500 metros cuadrados.
Ese régimen transitorio acabará el 1 de enero de 2015, lo que supondrá la extinción automática de los contratos de renta antigua de locales dedicados al comercio o a cualquier otra actividad comercial –por ejemplo, un hostal– que pague una cuota de Impuesto de Actividad Económica inferior a 510,86 euros. Así, antes del 1 de enero próximo el arrendatario deberá haber acordado con el propietario un nuevo precio del alquiler o abandonar el local y buscar un nuevo destino, lo que, en muchos casos, significará que deba echar la persiana.
Dado que en la mayoría de los casos se trataba de un contrato privado entre propietario y arrendador, es imposible saber con certeza cuántos locales están en esta tesitura. A nivel nacional se calcula que el fin de la moratoria afectaría a unos 64.000 locales comerciales.
¿A qué contratos afecta?
1. Aquellos que estén en situación de prórroga legal (forzosa para el arrendador según la antigua Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964) a la entrada en vigor de la normativa.
2. No sean grandes superficies (igual o superior a 2.500 m2) para quienes no rige la renta antigua.
3. Personas jurídicas que hayan suscrito sus contratos antes del 9 de mayo de 1985.
¿Qué pasa cuando el arrendatario del local es una persona física?
En estos casos, el contrato de arrendamiento se extinguirá cuando el arrendatario se jubile o fallezca, a menos que su cónyuge continúe la misma actividad. Si por el contrario, quien sucede al arrendatario es su descendiente, entonces el contrato finalizará el día 1 de enero de 2015.
¿Qué sucede cuando el arrendatario es una persona jurídica?
En los supuestos en que el arrendatario sea una persona jurídica, el contrato de arrendamiento se extinguirá el día 1 de enero de 2015, exceptuando los locales cuya superficie sea superior a 2.500 metros cuadrados o los que desarrollen actividades no comerciales.
¿Qué ocurre cuando se ha producido un traspaso de local a un tercero?
Si el arrendatario traspasó el contrato en los diez años anteriores al 1 de enero de 1995, fecha que entró en vigor la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos, el plazo de duración del contrato de renta antigua se podría alargar hasta el 1 de enero de 2020.
¿Qué derechos posee el arrendatario?
A pesar de todo lo anteriormente expuesto, la normativa afectada por la moratoria contempla una serie de derechos para el inquilino.
La disposición transitoria tercera de la Ley 29/1194 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos deja claro como el agua que el arrendatario tendrá derecho a una indemnización de una cuantía igual a dieciocho mensualidades de la renta vigente al tiempo de la extinción del arrendamiento cuando antes del transcurso de un año desde la extinción del mismo, cualquier persona comience a ejercer en el local la misma actividad o una actividad afín a la que aquél ejercitaba.
Se considerarán afines las actividades típicamente aptas para beneficiarse, aunque sólo sea en parte, de la clientela captada por la actividad que ejerció el arrendatario.
También hay que tener en cuenta, como destaca Enrique Arias, que extinguido el contrato de arrendamiento, el arrendatario tendrá derecho preferente para continuar en el local arrendado si el arrendador pretendiese celebrar un nuevo contrato con distinto arrendatario antes de haber transcurrido un año a contar desde la extinción legal del arrendamiento.
A tal efecto, el arrendador deberá notificar fehacientemente al arrendatario su propósito de celebrar un nuevo contrato de arrendamiento, la renta ofrecida, las condiciones esenciales del contrato y el nombre, domicilio y circunstancias del nuevo arrendatario.
El derecho preferente a continuar en el local arrendado conforme a las condiciones ofrecidas deberá ejercitarse por el arrendatario en el plazo de treinta días naturales a contar desde el siguiente al de la notificación.
¿Qué consecuencias va a tener para la economía y el comercio?
En BasqueLaw Abogados también hemos querido incluir un pequeño análisis de los efectos que puede suponer esta circunstancia, en especial, para aquellos negocios pequeños, familiares y antiguos, situados en el centro de las grandes urbes, y que se han visto fuertemente golpeados por una crisis que no termina de remitir.
Cabe señalar que, entre los objetivos del decreto de Boyer figuraba la rotación de los arrendatarios de los locales, una vez se acabara el plazo de prórroga de la renta antigua. Se calculó que para 2015 la gran mayoría de los empresarios estarían en edad de jubilación, por lo que una nueva generación podría tener acceso a esos locales.
No obstante, el factor de la crisis, no previsto en la ley, ha provocado que la jubilación sea más compleja para estos arrendatarios, que buscan nuevas fórmulas para poder seguir alargando su etapa profesional con jubilaciones parciales o, en algunos casos, trabajando hasta el último aliento. En el otro extremo, los jóvenes no encuentran en muchos casos la financiación necesaria para emprender su negocio y poder pagar un alquiler que ronda entre los 10 y los 20 euros por metro cuadrado al mes en las ofertas de locales de inmobiliarias
Algunos arrendatarios afectados ignoran las dificultades que se les avecinan y quienes sí son conscientes de la situación reconocen que enfrentarse ahora a un incremento sustancial de la renta que pagan por sus negocios, en tiempos de crisis y caída del consumo, les puede situar ante la disyuntiva de cambiar de local o directamente echar el cierre.
No obstante, diversos expertos inmobiliarios consideran que la actual crisis también puede jugar a favor de algunos de estos arrendatarios. Señalan que la caída de los precios del alquiler en todo el sector inmobiliario y la menor demanda de inversores y emprendedores, pueden favorecer que ambas partes, inquilinos y propietarios, lleguen a un acuerdo. Los primeros, para no perder una ubicación a veces privilegiada, y los segundos para conservar a pagadores seguros y conocidos desde hace años.
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Hola mi pregunta es: la extincion de contrato por jubilación conllevaría indemnización para el inquilino ? ,Gracias
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Buenas noches
Con motivo del fallecimiento de mi madre observo que el local comercial que tenia alquilado desde el año 1971. Se realizo un traspaso en el año 1993. Por parte del arrendatario a favor de una hija y se formalizo en escritura publica. Al ser un local comercial de renta antigua la pregunta es. ¿Creo interpretar que segun la ley de arrendamientos de renta antigua esto estaria vencido con fecha 01.01.2020?.. Muchas gracias
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Buenas noches
Con motivo del fallecimiento de mi madre observo que el local comercial que tenia alquilado desde el año 1971. Se realizo un traspaso en el año 1993. Por parte del arrendatario a favor de una hija y se formalizo en escritura publica. Al ser un local comercial de renta antigua la pregunta es. ¿Creo interpretar que segun la ley de arrendamientos de renta antigua esto estaria vencido con fecha 01.01.2020?.. Muchas gracias
Hola! Si tras capitalizar mi paro y pasados unos meses de haber construido mi empresa con otro socio decidimos añadir un tercer socio, podrían quitarme la capitalización del paro?. Puesto que al presentar los documentos que formarían la empresa para la capitalización del paro solo estaban contemplados dos socios y no tres.
Si mi padre no fue desheredado en vida, pueden cambiar el testamento si fallece para desheredarme a mi la nieta?
Puede un viudo cambiar el testamento que hizo con su conyuge en Vizcaya?
Buenos días, gracias por su comentario.
El Testamento puede ser modificado en cualquier momento por la persona que lo hizo, siempre y cuando conserve su capacidad de obrar.
En cuanto a su contenido, siempre que respete la legítima que, en cada caso, la ley le exija dar a sus herederos forzosos, tendrá libertad para otorgar su herencia a quien desee.
La legítima se debe analizar caso por caso, ya que depende de las circunstancias de cada familia, y de la ley que le resulte aplicable por su residencia.
Hola, dado un error de rentas no pudimos hacer la declaración conjunta con mi novia, dado que no tenemos la pareja de hecho. Ella la presentó fuera de plazo, y le daba un monto por deducción de vivienda habitual de X monto pero 0,00 a devolver. Solicitamos rectificación y nuevamente 0,00. Por qué es eso?
Buenos días, gracias por su comentario.
Sin haber podido examinar la declaración no podemos dar una respuesta segura: puede tratarse de un error del programa de hacienda, si es que se ha hecho con él; puede que no se hayan introducido todos los datos que el sistema pide; puede que no se tenga derecho a la deducción; o puede que no haya que devolver nada porque no se haya pagado nada en concepto de retenciones.
Son muchas posibilidades, si desea conocer la razón exacta, le recomendamos que solicite una consulta personalizada, bien con un profesional especializado, o en su caso, en las oficinas de hacienda.
Unos auriculares Bluetooth para el teléfono ¿se deben devolver? ¿O como los EPIs, son de uso personal e intransferible? Mera curiosidad, hoy precisamente he firmado la recepción de unos de éstos y se me ha pasado por la cabeza.
Buenos días,
Querria saber si a día de hoy puedo todavía reclamar los gastos hipotecarios de una hipoteca de 2012 o ya ha pasado el plazo para reclamar.
Muchas gracias.
Buenas tardes
se sabe algo referente a los gastos de la hipoteca
puse demanda al banco y esta pendiente de la
resolución por el TJUE
Muchas gracias
¿ Cuándo sentenciará el TJUE sobre la prescripción de la devolución de gastos hipotecarios que elevó el Supremo en 2021?
¿ Se puede recurrir la comisión de apertura?
Hola,me gustaría saber si podría pedir los gastos asusivos de una hipoteca firmada en 2001.gracias
Con respecto a los gastos reclamables en la compraventa de vivienda a la entidad financiera (notaría, tasación ,etc.) querría saber si me recomiendan reclamarlos , ya que parece que aún está pendiente de decidirse el tema de la prescripción. Mi hipoteca viene de 2007 y no hay ninguna reclamación previa efectuada, pero me han estado aconsejando que espere al dictamen del TJ de la UE para saber si reclamar o no y no quisiera que por esperar se me pasara el plazo cuando finalmente decidan. Siempre había entendido que al ser una condiciones nulas de pleno derecho no había plazo, pero parece que se van pasando la patata caliente de un Tribunal a otro por lo que no hay un criterio claro. Les agradecería su asistencia para intentar tener claro a lo que atenerme.
He constituido la sociedad con mi socio al 50% de participaciones y luego solicite el pago único, pero la fecha inicio de la actividad de la empresa es posterior al pago único, al igual que alta autónomo.
Es correcto? En la memoria explique que el destino es para sufragar y financiar el inmovilizado de la empresa.