La extinción de la renta antigua en locales comerciales

Borja Arbosa|4 junio 2014

El próximo 31 de diciembre se producirá uno de los acontecimientos más importantes en el panorama de los contratos de arrendamiento en nuestro país, en especial, en aquellos que afectan a comercios minoristas de gran antigüedad y localización céntrica de nuestras ciudades. Será entonces cuando concluya el efecto del popularmente conocido como “alquiler de renta antigua” de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), creado en 1985 con el denominado “Decreto Boyer”. Dicha Ley permitía la prórroga forzosa de los contratos de alquiler, una cláusula que se pierde a cierre de este año, ya que el ministro Miguel Boyer aprobó que su vigencia máxima fuera de 20 años.

¿Qué consecuencias va a tener para los arrendadores y arrendatarios afectados? En BasqueLaw Abogados hemos querido hacer un pequeño estudio para aportar algo de luz a aquellos comerciantes que, o bien desconocen por completo esta situación, o se encuentran desprotegidos ante la falta de información existente.

¿Qué es la renta antigua?

Los alquileres de renta antigua son contratos indefinidos que nacieron con la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, que fijaba pagos bajos para proteger al inquilino o pequeño comerciante. En todo ese tiempo, esta figura ha permitido a muchos comerciantes disfrutar de unos precios muy ventajosos, que además, han sufrido incrementos muy moderados vinculados al IPC.

En 1985, el conocido como “Decreto Boyer” daba un primer paso en sentido inverso al eliminar para los nuevos contratos la prórroga obligatoria vigente hasta entonces, recorrido que se completó 9 años después, en 1994, poniendo una fecha de caducidad a la renta antigua.

Ese año se redactó la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos, que actualmente está en vigor, y se llevó a cabo también una actualización de rentas con el fin de ir aproximándolas poco a poco a la realidad del mercado. De esta forma, las diferencias entre contratos de renta antigua y los actuales no son tan escandalosas.

Lo más relevante de dicha Ley fue establecer una moratoria de 20 años para los “contratos baratos” de alquiler pactados antes de la entrada en vigor del “Decreto Boyer”; es decir, aquellos anteriores al 9 de mayo de 1985, que perderán su vigencia desde el próximo 31 de diciembre.

¿Qué consecuencias tiene su supresión?

La Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos estableció un régimen transitorio para los contratos de arrendamientos de locales firmados antes de mayo de 1985 o que estuvieran en situación de prórroga legal, siempre que se tratara de inmuebles de menos de 2.500 metros cuadrados.

Ese régimen transitorio acabará el 1 de enero de 2015, lo que supondrá la extinción automática de los contratos de renta antigua de locales dedicados al comercio o a cualquier otra actividad comercial –por ejemplo, un hostal– que pague una cuota de Impuesto de Actividad Económica inferior a 510,86 euros. Así, antes del 1 de enero próximo el arrendatario deberá haber acordado con el propietario un nuevo precio del alquiler o abandonar el local y buscar un nuevo destino, lo que, en muchos casos, significará que deba echar la persiana.

Dado que en la mayoría de los casos se trataba de un contrato privado entre propietario y arrendador, es imposible saber con certeza cuántos locales están en esta tesitura. A nivel nacional se calcula que el fin de la moratoria afectaría a unos 64.000 locales comerciales.

¿A qué contratos afecta?

1. Aquellos que estén en situación de prórroga legal (forzosa para el arrendador según la antigua Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964) a la entrada en vigor de la normativa.

2. No sean grandes superficies (igual o superior a 2.500 m2) para quienes no rige la renta antigua.

3. Personas jurídicas que hayan suscrito sus contratos antes del 9 de mayo de 1985.

¿Qué pasa cuando el arrendatario del local es una persona física?

En estos casos, el contrato de arrendamiento se extinguirá cuando el arrendatario se jubile o fallezca, a menos que su cónyuge continúe la misma actividad. Si por el contrario, quien sucede al arrendatario es su descendiente, entonces el contrato finalizará el día 1 de enero de 2015.

¿Qué sucede cuando el arrendatario es una persona jurídica?

En los supuestos en que el arrendatario sea una persona jurídica, el contrato de arrendamiento se extinguirá el día 1 de enero de 2015, exceptuando los locales cuya superficie sea superior a 2.500 metros cuadrados o los que desarrollen actividades no comerciales.

¿Qué ocurre cuando se ha producido un traspaso de local a un tercero?

Si el arrendatario traspasó el contrato en los diez años anteriores al 1 de enero de 1995, fecha que entró en vigor la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos, el plazo de duración del contrato de renta antigua se podría alargar hasta el 1 de enero de 2020.

¿Qué derechos posee el arrendatario?

A pesar de todo lo anteriormente expuesto, la normativa afectada por la moratoria contempla una serie de derechos para el inquilino.

La disposición transitoria tercera de la Ley 29/1194 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos deja claro como el agua que el arrendatario tendrá derecho a una indemnización de una cuantía igual a dieciocho mensualidades de la renta vigente al tiempo de la extinción del arrendamiento cuando antes del transcurso de un año desde la extinción del mismo, cualquier persona comience a ejercer en el local la misma actividad o una actividad afín a la que aquél ejercitaba.

Se considerarán afines las actividades típicamente aptas para beneficiarse, aunque sólo sea en parte, de la clientela captada por la actividad que ejerció el arrendatario.

También hay que tener en cuenta, como destaca Enrique Arias, que extinguido el contrato de arrendamiento, el arrendatario tendrá derecho preferente para continuar en el local arrendado si el arrendador pretendiese celebrar un nuevo contrato con distinto arrendatario antes de haber transcurrido un año a contar desde la extinción legal del arrendamiento.

A tal efecto, el arrendador deberá notificar fehacientemente al arrendatario su propósito de celebrar un nuevo contrato de arrendamiento, la renta ofrecida, las condiciones esenciales del contrato y el nombre, domicilio y circunstancias del nuevo arrendatario.

El derecho preferente a continuar en el local arrendado conforme a las condiciones ofrecidas deberá ejercitarse por el arrendatario en el plazo de treinta días naturales a contar desde el siguiente al de la notificación.

¿Qué consecuencias va a tener para la economía y el comercio?

En BasqueLaw Abogados también hemos querido incluir un pequeño análisis de los efectos que puede suponer esta circunstancia, en especial, para aquellos negocios pequeños, familiares y antiguos, situados en el centro de las grandes urbes, y que se han visto fuertemente golpeados por una crisis que no termina de remitir.

Cabe señalar que, entre los objetivos del decreto de Boyer figuraba la rotación de los arrendatarios de los locales, una vez se acabara el plazo de prórroga de la renta antigua. Se calculó que para 2015 la gran mayoría de los empresarios estarían en edad de jubilación, por lo que una nueva generación podría tener acceso a esos locales.

No obstante, el factor de la crisis, no previsto en la ley, ha provocado que la jubilación sea más compleja para estos arrendatarios, que buscan nuevas fórmulas para poder seguir alargando su etapa profesional con jubilaciones parciales o, en algunos casos, trabajando hasta el último aliento. En el otro extremo, los jóvenes no encuentran en muchos casos la financiación necesaria para emprender su negocio y poder pagar un alquiler que ronda entre los 10 y los 20 euros por metro cuadrado al mes en las ofertas de locales de inmobiliarias

Algunos arrendatarios afectados ignoran las dificultades que se les avecinan y quienes sí son conscientes de la situación reconocen que enfrentarse ahora a un incremento sustancial de la renta que pagan por sus negocios, en tiempos de crisis y caída del consumo, les puede situar ante la disyuntiva de cambiar de local o directamente echar el cierre.

No obstante, diversos expertos inmobiliarios consideran que la actual crisis también puede jugar a favor de algunos de estos arrendatarios. Señalan que la caída de los precios del alquiler en todo el sector inmobiliario y la menor demanda de inversores y emprendedores, pueden favorecer que ambas partes, inquilinos y propietarios, lleguen a un acuerdo. Los primeros, para no perder una ubicación a veces privilegiada, y los segundos para conservar a pagadores seguros y conocidos desde hace años.

Deja un comentario

  1. Me despidieron hace 4 meses, y después de tanto tiempo me reclaman ahora un ordenador portátil y una impresora que me dieron para teletrabajar
    Pueden hacerlo ahora?? No deberían haberlo hecho cuando me despidieron?

  2. Buenas,

    Mi caso es un poco ambiguo, y no encuentro si la norma me ampara o no.

    Trabajaba en régimen general, y simultaneaba está actividad con una por cuenta propia, poseía una sociedad mercantil con el 100% del capital, y siendo administrador único.

    Al enterarme del despido, y entender que tendría derecho a paro, decidí dar de baja temporal en hacienda la empresa (antes de la baja en régimen general), para ser disuelta con posterioridad (posterior a la baja en régimen general). Ya que el volumen de ingresos que percibía con la sociedad es menor al que cobraría con el paro.

    Mi pregunta es si tras disolver la sociedad, adquiriré el derecho a cobrar el paro.

    Tengo esta duda, ya que la fecha de disolución será posterior a la baja del régimen general, pero la baja temporal en Hacienda en el censo, se hizo con anterioridad a la baja en régimen general.

    La baja definitiva en Hacienda la haré cuando se disuelva, cuya fecha será posterior a la baja en régimen general.

    Entiendo que de cualquier forma, si trabajo temporalmente en cualquier otro empleo, y una vez que la sociedad quede disuelta, recuperaré el derecho a desempleo cuando el posible contrato temporal terminase. Pero querría saber si trabajar eventualmente fuera necesario, o si podría solicitarlo cuando la sociedad quede disuelta. En caso de que pueda hacerlo sin volver a trabajar, ¿a partir de qué fecha podría solicitarlo (firma de disolución ante notario o tras ser inscrito en el registro mercantil)?

    Muchas gracias de antemano

    • Buenos días Pablo,

      Actualmente, la Seguridad Social utiliza el siguiente criterio respecto de estos casos. Si la persona que trabaja por cuenta propia lo hace como autónoma individual (sin sociedad) y se da de baja con anterioridad a causar el despido en su otro empleo, no hay problema para que se le reconozca el derecho a la prestación por desempleo.

      No obstante, si se desempeña dicha actividad por cuenta propia a través de una sociedad, de la que somos participes en más de un 50%, la administración no admite la baja en el censo, sin disolución previa al despido, como causa válida para obtener la prestación por desempleo.

      Si bien consideramos que es una situación que genera un agravio comparativo, como se ha dado anteriormente con la concesión de la tarifa plana de autónomos, la única forma de remediarlo sería demandar a la administración, y que un juzgado reconociese el derecho a percibirla, lo cual supone, obviamente, perder el tiempo y el dinero necesarios, además de asumir el riesgo.

      Esperamos que la respuesta le haya sido de utilidad.

  3. Hola, soy de Bilbao, mi pregunta es sobre la cuenta del banco, ¿si mi padre falleciera estando la cuenta a su nombre que pasaría si no hace testamento?, con él vive mi madre. Gracias por vuestra atención. Y mi otra pregunta es: si en el testamento el podría indicar quienes se harán cargo de esa cuenta del banco. Nuevamente gracias

    • Buenas tardes Jorge,

      Tanto si su padre ha hecho testamento como si no, en el momento de su fallecimiento el banco suele bloquear todas las cuentas bancarias, a la espera de que se tramite un proceso de testamentaría.

      Si su padre ha hecho testamento, en él podrá indicar a quien quiere legar sus bienes, y por supuesto indicar para quién quiere que sea el dinero que tenga en cuentas bancarias, siempre que eso no afecte a la legítima.

      Y si fallece sin haber hecho testamento, ustedes tendrán que encargarse de acreditar, ante Notario, que son sus herederos legales, conforme al Código Civil, mediante un procedimiento llamado “Declaración de Herederos Abintestato”.

      Esperamos haber sido de ayuda.

  4. Hola vivo en Bilbao, tengo 50 años y 15 de casados en gananciales,Todos nuestros bienes han sido conseguidos desde que me casé con ella, todo a medias . Quiero hacer un testamento de tal manera que quiero proteger a mi mujer para que no sea perjudicada. Tengo 1 hijo de mi anterior matrimonio. Tenemos un coche una casa con hipoteca y unos eurillos en una cuenta.como podría hacerlo ya que me intención era dejarla a mi mujer de heredera y a mí hijo La legítima .
    No se las cantidades ni tantos por ciento q puedo dejar y el tema del usufructo… Entiendo q si le dejó en usufructo la casa a mi ex no podrían echarle de nuestra casa por mucho que se lo exijan., no?
    Como puedo hacerlo? Podría alguien orientar mejor por que estoy hecho un lío.Encima en la ciudad de Bilbao tiene características diferentes. Muchas gracias

    • Gracias por su comentario.

      Si reside en el País Vasco, en concreto en Bilbao, se le aplicará la Ley de Derecho Civil Vasco.

      Según esa Ley, un tercio de sus bienes deben ir obligatoriamente a su único hijo (esta es la legítima) y el resto está a su libre disposición, podrá dejárselo a su pareja o a quien usted desee, siempre que así lo indique en el testamento.

      En cuanto al usufructo, efectivamente podrá otorgarle ese derecho a su pareja, en cuyo caso tendrá garantizado seguir viviendo en su casa hasta que fallezca.

      Actualmente la Ley ofrece un amplio abanico de opciones para las parejas con hijos que desean dejarse los bienes el uno al otro, y después a los hijos. Para elegir la opción que más le interese, le recomendamos que consulte de forma personalizada con su abogado o notario de confianza.

      Esperamos que le haya resultado útil.

  5. Buenos días,
    me han comunicado la no renovación de mi contrato de trabajo, pone que estac relacion se extingue el dia 3, y oorctanto ese día debo recoger mi finiquito, etc.
    Mi duda es si ese día tengo que trabajar ¿?.
    Gracias.

    • Buenos días,

      Si, según la comunicación que le han entregado, la fecha de efectos del despido es el día 3, ese día será el último en el que tenga que ir a trabajar. Por tanto, en el finiquito le deberán incluir todos los pagos que correspondan en esos 3 días del mes.

  6. Tengo dos matrimonios.El primero con dos hijos,y hicimos testamento junto con mi marido.Ahora quiero hacerlo con mi actual.Pero el tiene dos hijas de su anterior matrimonio.Y ahora tenemos una en común…¿Se anula el otro testamento con el nuevo?Lo podemos hacer juntos?
    La vivienda en que vivimos es solo mía.Y tenemos otra de los dos,en el Mediterráneo. Una hija suya no tienen contacto,no quiere que reciba nada.¿que hay que hacer?
    Muchas gracias por su tiempo.

    • Buenos días,

      En primer lugar, el testamento nuevo sustituye al antiguo. Es decir, en caso de haber varios testamentos, y todos sean válidos, el que va a tener efectos será el último que se hubiera otorgado.

      En cuanto al resto de dudas (testamento conjunto, apartamiento de uno de los descendientes), dependerá en gran medida de que ustedes tengan vecindad civil en el País Vasco. Si es así, y se les aplica la ley vasca, podrán otorgar testamento de manera conjunta, y también apartar de la herencia a alguno de sus descendientes.

      Gracias por su comentario, esperamos que le haya servido de ayuda.

Borja Arbosa

Col. 8.435 ICASV Socio fundador y director general de la empresa. Licenciado en Derecho por la Universidad de Deusto. Amplia experiencia en el campo del Derecho procesal Laboral y Civil. Miembro del turno de oficio del Ilustre Colegio de la Abogacía de Bizkaia. Con una trayectoria muy marcada por la asistencia a conciliaciones y vistas orales, el gusto por la oratoria le ha permitido dar clases particulares en Derecho para opositores/as.