¿Son recurribles las hipotecas multidivisa?

El pasado 30 de junio de 2015, nuestro más alto Tribunal, concretamente la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo dictó la Sentencia número 323/2015, de especial relevancia para todos aquellos contratantes de este tipo de préstamos hipotecarios.

Por ello, en BasqueLaw Abogados, vamos a proceder a realizar un profundo análisis por conceptos tales como: Qué son las hipotecas multidivisa, cuáles son los riesgos de la contratación de este producto, cuáles son las normas de aplicación en estos casos, criterios de la Unión Europea, y posibles vías de recurso ante los Tribunales.

¿Qué son las hipotecas multidivisa?

Nuestro Tribunal Supremo las define de la siguiente manera: “Lo que se ha venido en llamar coloquialmente “hipoteca multidivisa” es un préstamo con garantía hipotecaria, a interés variable, en el que la moneda en la que se referencia la entrega de capital y las cuotas periódicas de amortización es una divisa, entre varias posibles, a elección del prestatario, y en el que el índice de referencia sobre el que se aplica el diferencial para determinar el tipo de interés aplicable en cada periodo suele ser distinto del Euribor, en concreto suele ser el Libor (London Interbank Offerd Rate, esto es, tasa de interés interbancaria del mercado de Londres)”.

En definitiva, existen dos elementos clave en el contenido de una hipoteca multidivisa, que son:

• La divisa extranjera: El importe del préstamo no se calcula en euros, sino que se realiza en otra moneda.
• El índice de referencia: El Euribor, presente en todas las hipotecas, se sustituye aquí por un índice alternativo conocido como LIBOR.

¿En qué se diferencian de las hipotecas habituales?

Para entender mejor las diferencias, vamos a analizar el contenido básico de un préstamo hipotecario, que suele incluir:

• El Tipo de Interés fijo el cual, en España, se sitúa a partir del 1% en la actualidad.
• El Tipo de Interés variable el cual se fija mediante el indice conocido como Euribor (Pueden consultar su estado en la pagina web del Banco de España).
• Además, encontramos otros conceptos tales como los gastos de estudio, comisiones de apertura, de amortización parcial, de cancelación o clausulas suelo, entre otras. Conceptos que no vamos a entrar a valorar dada la orientación del presente artículo. No obstante, sobre las cláusulas suelo ya publicamos un artículo el pasado mes de mayo.
• Fundamental: su hipoteca será en EUROS.

En cambio, al contratar una “hipoteca multidivisa”, se puede encontrar con los siguientes conceptos:

• El Tipo de Interés fijo se mantiene.
• El Tipo de Interés variable se fija a través del índice LIBOR.
• Se utiliza como referencia una divisa de un país en la que los tipos de interés son más bajos que en los países del Euro. Las divisas empleadas de forma más habitual en estos instrumentos financieros, son el Yen japonés y el Franco suizo. No obstante, cabe la posibilidad de cambiar de moneda (del Yen al Franco e incluso al Euro) si la divisa elegida altera su relación con el euro y le perjudica al que la suscribe.

¿Cuáles son los riesgos?

Podemos expresar, de forma clara,  que los riesgos de este instrumento financiero exceden a los propios de los préstamos hipotecarios habituales. 

Así, en las hipotecas multidivisa, no sólo hay que atenerse a la variación de los tipos de interés, sino también al riesgo de fluctuación de la moneda en la que se contrató: si la divisa elegida se aprecia frente al euro no sólo aumentará el importe a pagar en las cuotas mensuales de la hipoteca, sino que también puede suponer un recálculo constante del capital prestado.

En definitiva, pasados varios años, si la divisa se ha apreciado frente al euro, no sólo tendrá que pagar cuotas de mayor importe en euros, sino también adeudará al banco un capital en euros mayor que el que le fue entregado al concretar el préstamo.

Consecuencias en el mercado español

Mientras el valor de los inmuebles adquiridos en España ha sufrido una fuerte depreciación, las divisas más utilizadas en estas “hipotecas multidivisa” se han apreciado, por lo que los prestamistas deben abonar cuotas más elevadas y, en muchos casos deben ahora una cantidad en euros mayor que cuando suscribieron el préstamo hipotecario, absolutamente desproporcionada respecto del valor del inmueble que financiaron mediante la suscripción de este tipo de prestamos.

¿Cuál es el criterio, en la actualidad, de la Unión Europea?

El 4 de febrero de 2014, fue dictada la Directiva 2014/17/UE (LCEur 2014.313) del Parlamento Europeo y del Consejo Europeo, sobre contratos de crédito celebrados con consumidores para bienes inmuebles de uso residencial en la que se han establecido medidas para garantizar que los consumidores sean conscientes de los riesgos que asumen y que tengan la posibilidad limitar su exposición al riesgo de tipo de cambio durante el periodo de vigencia del crédito.

Asimismo, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, el 30 de abril de 2014, asunto C-26/13, dictó una sentencia que tiene por objeto estas hipotecas multidivisa que aplica e interpreta la Directiva 93/13/CEE (LCEur 1993, 1071) sobre las clausulas no negociadas en contratos celebrados con consumidores.

¿Cuáles son las normas de aplicación en España?

Es fundamental ser un consumidor. Si se es un consumidor, la normativa de aplicación es la siguiente:

• La Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.
• La Ley de Mercado de Valores.
• El Código de Comercio y el Código Civil.
• La Ley de Disciplina e Intervención de las Entidades de Crédito.
• La Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, el 30 de abril de 2014, asunto C-26/13, mencionada en el apartado anterior.

Posibles vías de recurso ante los Tribunales

Los Tribunales ya han calificado, en reiteradas ocasiones, las “hipotecas multidivisa” como instrumentos financieros complejos.

No obstante, debe tener en cuenta que, si el préstamo se suscribió antes del año 2007, aún no existía la normativa comunitaria MiFID, que establece unas obligaciones de información en relación a la concesión de prestamos referenciados a una divisa extranjera, para que los clientes puedan valorar el riesgo.

Aun y todo hay unos principios básicos que toda entidad financiera debió aplicar que son los siguientes:

• Todo cliente debe ser informado por el banco antes de la formalización del contrato.
• Asimismo, el banco debe informar al cliente de los riesgos que comporta la operación.
• El banco debe valorar los conocimientos y experiencia en materia financiera del cliente para precisar qué tipo de información ha de proporcionarle en relación con el producto que contrate.
• El banco debe emitir un juicio de conveniencia o de idoneidad.
• Además, debe proporcionar al cliente información acerca de los aspectos fundamentales del negocio, entre los que se encuentran los riesgos que comporta el instrumento financiero que presente contratar.
• Debe cumplir con el artículo 79.bis de la Ley del Mercado de Valores relativo a informar a los clientes, de manera comprensible, sobre la naturaleza y riesgos del instrumento financiero derivado y complejo que estaban contratando.

Por todo lo anteriormente expuesto, la falta de cumplimiento del “deber de información” no nos llevaría a la nulidad del contrato que se suscribió en su momento, salvo que el inversor fuera un inversor minorista que pueda incidir en un error en el consentimiento, al no conocer de forma suficiente el producto financiero.

Por tanto, si usted tiene intención de plantear un recurso contra este tipo de hipotecas que suscribió, debe tener en cuenta que debe ser un inversor minorista con un perfil de escasa experiencia en este tipo de productos financieros o de otros instrumentos financieros completos para determinar si al contratar una “hipoteca multidivisa” no tenía un conocimiento suficiente de este producto financiero complejo y de los concretos riesgos asociados al mismo.

¿Cuáles son los resultados?

En la actualidad, se están produciendo múltiples Sentencias que declaran la nulidad parcial de las hipotecas multidivisa. Consiste en lo siguiente:

• La cantidad que el recurrente adeuda al banco es una cantidad resultante de restarle al importe que le prestaron en su momento con lo que ya ha amortizado (lo que ya ha pagado)en EUROS.
• Además, la moneda de aplicación será en EUROS.
• El tipo de interés de referencia será el reflejado en la escritura (habitualmente el LIBOR mensual + el tipo fijo que se señalara).