Los arrendamientos urbanos – Parte II
El pasado día 13 de abril conocimos que el arrendamiento de un inmueble conlleva una serie de obligaciones importantes para ambas partes, que a menudo no se llevan a cabo, por desconocimiento o por desidia. Hoy finalizaremos el repaso a estas obligaciones, haciendo hincapié en aquellas que son más importantes para la parte arrendadora.
Deposito de fianzas
Tal y como adelantamos en el capitulo anterior, la regulación referente a la fianza ha sufrido un importante cambio en la Comunidad Autónoma Vasca con la entrada en vigor de la Ley 3/2015. En ella se establece que el arrendador debe depositar la fianza en el plazo de un mes, a contar desde la fecha de formalización del contrato, en las oficinas del organismo Zuzenean (enlace a su página web).
Para depositar la fianza, la persona o entidad arrendadora ha de cumplimentar el formulario oficial de depósito disponible en Euskera y Castellano, en sus oficinas y en la página web. El ingreso se realiza a través del Sistema de Pagos y Cobros de la Administración. Junto con el formulario y el justificante del ingreso, es preciso presentar una copia del contrato de arrendamiento. La presentación de esta documentación puede hacerse tanto de forma presencial como por medios electrónicos en la sede electrónica de la Administración Pública de la Comunidad Autónoma de Euskadi (Servicio Bizilagun).
Concluida la tramitación, la delegación territorial competente en materia de vivienda expedirá y entregará al arrendador un documento acreditativo denominado “resguardo de depósito de fianza” y una copia del mismo para su entrega a la parte arrendataria. El arrendador está obligado a comunicar al arrendatario la realización del depósito, mediante la entrega de una copia del resguardo de depósito de fianza en el plazo de un mes, a contar desde su ingreso.
Una vez extinguido el contrato, el arrendador podrá solicitar la devolución de la fianza depositada, solicitud que debe ajustarse al modelo oficial disponible en las oficinas de Zuzenean. Junto con la solicitud es preciso presentar el resguardo de depósito y un documento firmado por ambas partes o la sentencia judicial firme que acredite la extinción del contrato. En defecto de estos dos últimos, se admitirá la declaración jurada de la persona arrendadora.
Régimen transitorio
No obstante, este sistema solo es obligatorio para aquellos contratos de arrendamiento que se hayan celebrado a partir del 29 de marzo de 2016. Para el resto, la nueva ley ha establecido un régimen transitorio, que modifica la anterior obligación de la siguiente forma:
- Para aquellos contratos celebrados entre el 26 de septiembre de 2015 y el 29 de marzo de 2016, los propietarios tienen tres meses de plazo (hasta el 29 de junio de 2016) para realizar el depósito.
- Para aquellos contratos que se hayan celebrado antes del 26 de septiembre de 2015 no existe obligación hasta que no se produzca la revisión de la fianza.
Así pues, la norma pretende establecer una regularización progresiva de todos los contratos de arrendamiento, en tanto estos se vayan actualizando, por lo que será importante tener en cuenta esta regulación si actualmente poseemos una relación de arrendamiento iniciada con anterioridad.
Reparaciones y obras
Otro de los aspectos más problemáticos en la práctica para ambas partes de un contrato de arrendamiento tiene que ver con el mantenimiento del inmueble. En este punto, el propietario siempre será el responsable de mantener el mismo en las condiciones adecuadas de habitabilidad, por lo que todas las reparaciones que sean necesarias para ello deberán imputársele a el, salvo cuando se trate de daños por el desgaste derivado del uso ordinario o aquellos que se produzcan por culpa del arrendador.
A estos efectos, lo más habitual es que el contrato de arrendamiento exija al arrendatario contratar un seguro que cubra los daños en el contenido de la vivienda, mientras que por el continente, será el arrendador el que habitualmente lo suscriba. En caso de no existir, ambas partes estarán obligadas a asumir personalmente dichos costes.
Caso distinto es el de las obras de mejora, que pueden ser realizadas por cualquiera de las dos partes en el inmueble. La ley obliga, no obstante, a respetar las siguientes exigencias:
- Si el arrendador realiza la obra, deberá notificarla con 3 meses de antelación al arrendatario, por escrito, pudiendo existir, según el caso, un derecho a extinguir el contrato o a una reducción de renta durante el tiempo que duren las obras.
- Si el arrendatario realiza la obra, deberá contar con el consentimiento expreso y escrito del arrendador, y responderá de las actuaciones que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda.
Consecuencias fiscales
Un último aspecto fundamental, a la hora de alquilar una vivienda, es el régimen fiscal que resultará aplicable para ambas partes, en concreto, en lo referente a sus declaraciones de la renta, y a la imputación de las cantidades que ambas partes cobran y pagan en concepto del alquiler.
En primer lugar, si hablamos de alquilar una vivienda a un particular, no existen obligaciones fiscales para ninguna de las partes respecto al IVA y las retenciones. Fuera de estos supuestos, es decir, si se alquila un local de negocio, o una vivienda a una empresa, el propietario deberá aplicar las correspondientes retenciones y recaudar el IVA que corresponda en las facturas mensuales de renta.
No obstante, en cualquiera de los casos, el propietario tendrá la obligación de reflejar las cantidades que ha percibido en su declaración de la renta:
- Como rendimientos del capital inmobiliario, si alquila como persona física.
- Como rendimientos de actividades económicas, si alquila como empresario.
Por su parte, el arrendatario tendrá derecho a deducirse un 20% del importe abonado, con el limite de 1600 euros anuales, en su declaración de la renta, si el inmueble que alquila es su vivienda habitual. Este porcentaje será de un 25%, con el limite de 2000 euros anuales, si es menor de 30 años o titular de familia numerosa.
No obstante, hay que tener en cuenta que en este importe no puede incluirse los gastos de comunidad y del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, en caso de que el propietario haya decidido repercutirlos al arrendatario, lo cual resulta bastante frecuente en la práctica.
Conclusión
Tras todo lo expuesto, no cabe duda de que el contrato de arrendamiento es una fuente importante de derechos y obligaciones que a menudo los ciudadanos desconocemos, o no conocemos con la suficiente profundidad, lo que repercute en la seguridad y en el tráfico jurídico de una figura que cada vez va cobrando mayor importancia en nuestra economía.
Prueba de ello es que, demasiado a menudo, las partes no se interesan en redactar debidamente sus contratos de arrendamiento, dejando abiertas por ello ciertas brechas jurídicas que, en el momento de producirse cualquier conflicto, no ofrecen una solución adecuada, aumentando así los casos de litigios ante los tribunales.
Por ello, y para finalizar, nuestra recomendación es que, siempre que se vaya a realizar un contrato de arrendamiento, las partes dediquen la necesaria atención, por sí mismos, o a través de profesionales cualificados, a informarse de estos derechos y obligaciones, e incluir debidamente todos sus aspectos y consecuencias en los contratos que firmen.
He comprado una casa antigua con su terreno urbano en muy mal estado por 175000 € se compone en 6 núm. fijos.
Hacienda de bizkaia lo valora con un mínimo atribuible de 471.130 €
Es una diferencia enorme .todavía no he liquidado el impuesto
Que debería hacer . Pagar sobre 175.000 y esperar a que me reclamen para hacer alegaciones posteriormente, o tengo que pagar ahora por el mínimo atribuible . Que me aconsejan
Buenas tardes Natividad,
Según la Norma Foral, el Valor Mínimo Atribuible no se puede recurrir, pero sí pueden serlo los actos administrativos que lo apliquen.
En base a ello, usted podrá declarar el impuesto por su valor de compra, y si Hacienda le manda una comprobación de valores y quiere rectificar el importe de su declaración, recurrir y alegar que el VMA no responde a la valoración real de inmueble.
Esperamos que la respuesta le haya sido de utilidad.
Ha fallecido un prima de mi mujer sin testamento otorgado, y la fallecida no tiene hermanos ni han sobrevivido los padres, y hay tios de la fallecida tanto vivos como fallecidos y los fallecidos tienes hijos a su vez.
Los hijos de los tios fallecidos pueden acceder a la herencia de la prima de mi mujer?. Cuando lea esta consulta, a ver si me puede mandar un email con la respuesta (tanto si como no) porque tengo otro asunto que quiero que me lo mire de un tio de mi mujer que falleció de Orozko. Yo soy abogado en Vitoria pero necesito un campañero que conozco el Derecho Civil Vasco para ambos casos y yo no los quiero llevar por ser familia. Muchas gracias
Buenas tardes Fernando,
El asunto que plantea es un tanto complejo, si bien podemos ofrecer una serie de aclaraciones básicas.
Como sabrá, los herederos cuando no existe testamento son los parientes más cercanos, en la línea que marca la ley, y en este caso, parientes colaterales en tercer grado de la causante, que serían sus tíos, como ha indicado.
En caso de que alguno de esos herederos haya muerto antes que la causante, entraría en juego el sistema de premoriencia, según el cual, los herederos de estos tíos fallecidos pueden ocupar su lugar, en la proporción que le hubiera correspondido al tío fallecido, y si son varios herederos, según el reparto que este hubiera dejado.
Si desea una respuesta más concreta, nos puede ampliar la información de su caso mandando un email a nuestra dirección de contacto info@basquelaw.com
Esperamos que la respuesta le haya sido de utilidad.
Tengo unas participaciones de Fagor que de repente Fagor cerro y yo me quedé con ese dinero ahí metido. Ya no pretendo recuperar mi dinero, pero si poder compensar esa perdida en mi IRPF , pero nadie me informa en qué momento puedo hacerlo. Cada año pregunto en la caja y me dicen que parece que aún no está disuelto Fagor . Alguien me podría ayudar o dar algún teléfono donde pueda llamar e informarme?
Buenas tardes María Luz,
Ahora mismo quien mejor podría asesorarle sobre esta posibilidad es Hacienda.
Teniendo en cuenta que este artículo hace referencia a una campaña de la renta del año 2014, no conocemos si será posible incorporar esas pérdidas en declaraciones posteriores. Lo que ya será imposible es modificar la declaración de ese año, por haber prescrito el plazo para rectificación.
Esperamos que la respuesta le haya sido de utilidad.
Me despidieron hace 4 meses, y después de tanto tiempo me reclaman ahora un ordenador portátil y una impresora que me dieron para teletrabajar
Pueden hacerlo ahora?? No deberían haberlo hecho cuando me despidieron?
Buenas tardes Amaya,
Si bien lo más correcto es reclamar al empleado que devuelva aquellos bienes que son de la empresa, eso no significa que 4 meses después no puedan hacerlo, si es cierto que esos bienes son suyos.
Por lo tanto, le recomendamos que los devuelva, incluso si mantuvieran algún litigio o cantidad pendiente por el despido.
Esperamos que la respuesta le haya sido de utilidad.
Buenas,
Mi caso es un poco ambiguo, y no encuentro si la norma me ampara o no.
Trabajaba en régimen general, y simultaneaba está actividad con una por cuenta propia, poseía una sociedad mercantil con el 100% del capital, y siendo administrador único.
Al enterarme del despido, y entender que tendría derecho a paro, decidí dar de baja temporal en hacienda la empresa (antes de la baja en régimen general), para ser disuelta con posterioridad (posterior a la baja en régimen general). Ya que el volumen de ingresos que percibía con la sociedad es menor al que cobraría con el paro.
Mi pregunta es si tras disolver la sociedad, adquiriré el derecho a cobrar el paro.
Tengo esta duda, ya que la fecha de disolución será posterior a la baja del régimen general, pero la baja temporal en Hacienda en el censo, se hizo con anterioridad a la baja en régimen general.
La baja definitiva en Hacienda la haré cuando se disuelva, cuya fecha será posterior a la baja en régimen general.
Entiendo que de cualquier forma, si trabajo temporalmente en cualquier otro empleo, y una vez que la sociedad quede disuelta, recuperaré el derecho a desempleo cuando el posible contrato temporal terminase. Pero querría saber si trabajar eventualmente fuera necesario, o si podría solicitarlo cuando la sociedad quede disuelta. En caso de que pueda hacerlo sin volver a trabajar, ¿a partir de qué fecha podría solicitarlo (firma de disolución ante notario o tras ser inscrito en el registro mercantil)?
Muchas gracias de antemano
Buenos días Pablo,
Actualmente, la Seguridad Social utiliza el siguiente criterio respecto de estos casos. Si la persona que trabaja por cuenta propia lo hace como autónoma individual (sin sociedad) y se da de baja con anterioridad a causar el despido en su otro empleo, no hay problema para que se le reconozca el derecho a la prestación por desempleo.
No obstante, si se desempeña dicha actividad por cuenta propia a través de una sociedad, de la que somos participes en más de un 50%, la administración no admite la baja en el censo, sin disolución previa al despido, como causa válida para obtener la prestación por desempleo.
Si bien consideramos que es una situación que genera un agravio comparativo, como se ha dado anteriormente con la concesión de la tarifa plana de autónomos, la única forma de remediarlo sería demandar a la administración, y que un juzgado reconociese el derecho a percibirla, lo cual supone, obviamente, perder el tiempo y el dinero necesarios, además de asumir el riesgo.
Esperamos que la respuesta le haya sido de utilidad.
Hola, soy de Bilbao, mi pregunta es sobre la cuenta del banco, ¿si mi padre falleciera estando la cuenta a su nombre que pasaría si no hace testamento?, con él vive mi madre. Gracias por vuestra atención. Y mi otra pregunta es: si en el testamento el podría indicar quienes se harán cargo de esa cuenta del banco. Nuevamente gracias
Buenas tardes Jorge,
Tanto si su padre ha hecho testamento como si no, en el momento de su fallecimiento el banco suele bloquear todas las cuentas bancarias, a la espera de que se tramite un proceso de testamentaría.
Si su padre ha hecho testamento, en él podrá indicar a quien quiere legar sus bienes, y por supuesto indicar para quién quiere que sea el dinero que tenga en cuentas bancarias, siempre que eso no afecte a la legítima.
Y si fallece sin haber hecho testamento, ustedes tendrán que encargarse de acreditar, ante Notario, que son sus herederos legales, conforme al Código Civil, mediante un procedimiento llamado «Declaración de Herederos Abintestato».
Esperamos haber sido de ayuda.
Hola vivo en Bilbao, tengo 50 años y 15 de casados en gananciales,Todos nuestros bienes han sido conseguidos desde que me casé con ella, todo a medias . Quiero hacer un testamento de tal manera que quiero proteger a mi mujer para que no sea perjudicada. Tengo 1 hijo de mi anterior matrimonio. Tenemos un coche una casa con hipoteca y unos eurillos en una cuenta.como podría hacerlo ya que me intención era dejarla a mi mujer de heredera y a mí hijo La legítima .
No se las cantidades ni tantos por ciento q puedo dejar y el tema del usufructo… Entiendo q si le dejó en usufructo la casa a mi ex no podrían echarle de nuestra casa por mucho que se lo exijan., no?
Como puedo hacerlo? Podría alguien orientar mejor por que estoy hecho un lío.Encima en la ciudad de Bilbao tiene características diferentes. Muchas gracias
Gracias por su comentario.
Si reside en el País Vasco, en concreto en Bilbao, se le aplicará la Ley de Derecho Civil Vasco.
Según esa Ley, un tercio de sus bienes deben ir obligatoriamente a su único hijo (esta es la legítima) y el resto está a su libre disposición, podrá dejárselo a su pareja o a quien usted desee, siempre que así lo indique en el testamento.
En cuanto al usufructo, efectivamente podrá otorgarle ese derecho a su pareja, en cuyo caso tendrá garantizado seguir viviendo en su casa hasta que fallezca.
Actualmente la Ley ofrece un amplio abanico de opciones para las parejas con hijos que desean dejarse los bienes el uno al otro, y después a los hijos. Para elegir la opción que más le interese, le recomendamos que consulte de forma personalizada con su abogado o notario de confianza.
Esperamos que le haya resultado útil.
Buenos días,
me han comunicado la no renovación de mi contrato de trabajo, pone que estac relacion se extingue el dia 3, y oorctanto ese día debo recoger mi finiquito, etc.
Mi duda es si ese día tengo que trabajar ¿?.
Gracias.
Buenos días,
Si, según la comunicación que le han entregado, la fecha de efectos del despido es el día 3, ese día será el último en el que tenga que ir a trabajar. Por tanto, en el finiquito le deberán incluir todos los pagos que correspondan en esos 3 días del mes.
Tengo dos matrimonios.El primero con dos hijos,y hicimos testamento junto con mi marido.Ahora quiero hacerlo con mi actual.Pero el tiene dos hijas de su anterior matrimonio.Y ahora tenemos una en común…¿Se anula el otro testamento con el nuevo?Lo podemos hacer juntos?
La vivienda en que vivimos es solo mía.Y tenemos otra de los dos,en el Mediterráneo. Una hija suya no tienen contacto,no quiere que reciba nada.¿que hay que hacer?
Muchas gracias por su tiempo.
Buenos días,
En primer lugar, el testamento nuevo sustituye al antiguo. Es decir, en caso de haber varios testamentos, y todos sean válidos, el que va a tener efectos será el último que se hubiera otorgado.
En cuanto al resto de dudas (testamento conjunto, apartamiento de uno de los descendientes), dependerá en gran medida de que ustedes tengan vecindad civil en el País Vasco. Si es así, y se les aplica la ley vasca, podrán otorgar testamento de manera conjunta, y también apartar de la herencia a alguno de sus descendientes.
Gracias por su comentario, esperamos que le haya servido de ayuda.