Los arrendamientos urbanos – Parte II

Basquelaw Abogados|13 mayo 2016

El pasado día 13 de abril conocimos que el arrendamiento de un inmueble conlleva una serie de obligaciones importantes para ambas partes, que a menudo no se llevan a cabo, por desconocimiento o por desidia. Hoy finalizaremos el repaso a estas obligaciones, haciendo hincapié en aquellas que son más importantes para la parte arrendadora.

Deposito de fianzas

Tal y como adelantamos en el capitulo anterior, la regulación referente a la fianza ha sufrido un importante cambio en la Comunidad Autónoma Vasca con la entrada en vigor de la Ley 3/2015. En ella se establece que el arrendador debe depositar la fianza en el plazo de un mes, a contar desde la fecha de formalización del contrato, en las oficinas del organismo Zuzenean (enlace a su página web).

Para depositar la fianza, la persona o entidad arrendadora ha de cumplimentar el formulario oficial de depósito disponible en Euskera y Castellano, en sus oficinas y en la página web. El ingreso se realiza a través del Sistema de Pagos y Cobros de la Administración. Junto con el formulario y el justificante del ingreso, es preciso presentar una copia del contrato de arrendamiento. La presentación de esta documentación puede hacerse tanto de forma presencial como por medios electrónicos en la sede electrónica de la Administración Pública de la Comunidad Autónoma de Euskadi (Servicio Bizilagun).

Concluida la tramitación, la delegación territorial competente en materia de vivienda expedirá y entregará al arrendador un documento acreditativo denominado “resguardo de depósito de fianza” y una copia del mismo para su entrega a la parte arrendataria. El arrendador está obligado a comunicar al arrendatario la realización del depósito, mediante la entrega de una copia del resguardo de depósito de fianza en el plazo de un mes, a contar desde su ingreso.

Una vez extinguido el contrato, el arrendador podrá solicitar la devolución de la fianza depositada, solicitud que debe ajustarse al modelo oficial disponible en las oficinas de Zuzenean. Junto con la solicitud es preciso presentar el resguardo de depósito y un documento firmado por ambas partes o la sentencia judicial firme que acredite la extinción del contrato. En defecto de estos dos últimos, se admitirá la declaración jurada de la persona arrendadora.

Régimen transitorio

No obstante, este sistema solo es obligatorio para aquellos contratos de arrendamiento que se hayan celebrado a partir del 29 de marzo de 2016. Para el resto, la nueva ley ha establecido un régimen transitorio, que modifica la anterior obligación de la siguiente forma:

  • Para aquellos contratos celebrados entre el 26 de septiembre de 2015 y el 29 de marzo de 2016, los propietarios tienen tres meses de plazo (hasta el 29 de junio de 2016) para realizar el depósito.
  • Para aquellos contratos que se hayan celebrado antes del 26 de septiembre de 2015 no existe obligación hasta que no se produzca la revisión de la fianza.

Así pues, la norma pretende establecer una regularización progresiva de todos los contratos de arrendamiento, en tanto estos se vayan actualizando, por lo que será importante tener en cuenta esta regulación si actualmente poseemos una relación de arrendamiento iniciada con anterioridad.

Reparaciones y obras

Otro de los aspectos más problemáticos en la práctica para ambas partes de un contrato de arrendamiento tiene que ver con el mantenimiento del inmueble. En este punto, el propietario siempre será el responsable de mantener el mismo en las condiciones adecuadas de habitabilidad, por lo que todas las reparaciones que sean necesarias para ello deberán imputársele a el, salvo cuando se trate de daños por el desgaste derivado del uso ordinario o aquellos que se produzcan por culpa del arrendador.

A estos efectos, lo más habitual es que el contrato de arrendamiento exija al arrendatario contratar un seguro que cubra los daños en el contenido de la vivienda, mientras que por el continente, será el arrendador el que habitualmente lo suscriba. En caso de no existir, ambas partes estarán obligadas a asumir personalmente dichos costes.

Caso distinto es el de las obras de mejora, que pueden ser realizadas por cualquiera de las dos partes en el inmueble. La ley obliga, no obstante, a respetar las siguientes exigencias:

  • Si el arrendador realiza la obra, deberá notificarla con 3 meses de antelación al arrendatario, por escrito, pudiendo existir, según el caso, un derecho a extinguir el contrato o a una reducción de renta durante el tiempo que duren las obras.
  • Si el arrendatario realiza la obra, deberá contar con el consentimiento expreso y escrito del arrendador, y responderá de las actuaciones que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda.

Consecuencias fiscales

Un último aspecto fundamental, a la hora de alquilar una vivienda, es el régimen fiscal que resultará aplicable para ambas partes, en concreto, en lo referente a sus declaraciones de la renta, y a la imputación de las cantidades que ambas partes cobran y pagan en concepto del alquiler.

En primer lugar, si hablamos de alquilar una vivienda a un particular, no existen obligaciones fiscales para ninguna de las partes respecto al IVA y las retenciones. Fuera de estos supuestos, es decir, si se alquila un local de negocio, o una vivienda a una empresa, el propietario deberá aplicar las correspondientes retenciones y recaudar el IVA que corresponda en las facturas mensuales de renta.

No obstante, en cualquiera de los casos, el propietario tendrá la obligación de reflejar las cantidades que ha percibido en su declaración de la renta:

  • Como rendimientos del capital inmobiliario, si alquila como persona física.
  • Como rendimientos de actividades económicas, si alquila como empresario.

Por su parte, el arrendatario tendrá derecho a deducirse un 20% del importe abonado, con el limite de 1600 euros anuales, en su declaración de la renta, si el inmueble que alquila es su vivienda habitual. Este porcentaje será de un 25%, con el limite de 2000 euros anuales, si es menor de 30 años o titular de familia numerosa.

No obstante, hay que tener en cuenta que en este importe no puede incluirse los gastos de comunidad y del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, en caso de que el propietario haya decidido repercutirlos al arrendatario, lo cual resulta bastante frecuente en la práctica.

Conclusión

Tras todo lo expuesto, no cabe duda de que el contrato de arrendamiento es una fuente importante de derechos y obligaciones que a menudo los ciudadanos desconocemos, o no conocemos con la suficiente profundidad, lo que repercute en la seguridad y en el tráfico jurídico de una figura que cada vez va cobrando mayor importancia en nuestra economía.

Prueba de ello es que, demasiado a menudo, las partes no se interesan en redactar debidamente sus contratos de arrendamiento, dejando abiertas por ello ciertas brechas jurídicas que, en el momento de producirse cualquier conflicto, no ofrecen una solución adecuada, aumentando así los casos de litigios ante los tribunales.

Por ello, y para finalizar, nuestra recomendación es que, siempre que se vaya a realizar un contrato de arrendamiento, las partes dediquen la necesaria atención, por sí mismos, o a través de profesionales cualificados, a informarse de estos derechos y obligaciones, e incluir debidamente todos sus aspectos y consecuencias en los contratos que firmen.

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  1. Tengo dos matrimonios.El primero con dos hijos,y hicimos testamento junto con mi marido.Ahora quiero hacerlo con mi actual.Pero el tiene dos hijas de su anterior matrimonio.Y ahora tenemos una en común…¿Se anula el otro testamento con el nuevo?Lo podemos hacer juntos?
    La vivienda en que vivimos es solo mía.Y tenemos otra de los dos,en el Mediterráneo. Una hija suya no tienen contacto,no quiere que reciba nada.¿que hay que hacer?
    Muchas gracias por su tiempo.

    • Buenos días,

      En primer lugar, el testamento nuevo sustituye al antiguo. Es decir, en caso de haber varios testamentos, y todos sean válidos, el que va a tener efectos será el último que se hubiera otorgado.

      En cuanto al resto de dudas (testamento conjunto, apartamiento de uno de los descendientes), dependerá en gran medida de que ustedes tengan vecindad civil en el País Vasco. Si es así, y se les aplica la ley vasca, podrán otorgar testamento de manera conjunta, y también apartar de la herencia a alguno de sus descendientes.

      Gracias por su comentario, esperamos que le haya servido de ayuda.

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