Los arrendamientos urbanos – Parte I

Una de las transformaciones más relevantes que ha vivido nuestro país durante las últimas décadas ha tenido como principal protagonista al sector inmobiliario y de vivienda. Sin lugar a dudas, la construcción de viviendas y la adquisición masiva de estas mediante créditos hipotecarios ha sido un fenómeno de gran calado en nuestra sociedad, hasta la llegada de la crisis económica, que ha supuesto una absoluta reversion de este modelo.

Es por ello que, a día de hoy, el mercado de arrendamientos ha ido atrayendo a un publico cada vez mas numeroso que, por decision propia o por motivos económicos, ha optado por recurrir a esta figura para ocupar una vivienda ajena, o para sacar rendimiento a una propia.

Así, desde BasqueLaw Abogados, queremos acercar los aspectos más relevantes de esta relación jurídica a nuestros clientes y seguidores, y dar de esta forma respuesta a las inquietudes más habituales que surgen a caseros e inquilinos, a la hora de apostar por este modelo.

Concepto

Actualmente, el contrato de arrendamiento se encuentra regulado por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, la cual fue recientemente modificada de forma parcial por la Ley 3/2015, de 18 de junio, de Vivienda

Es importante saber que la legislación arrendaticia ha pasado por diversas fases en su historia reciente. Mientras que la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 establecía una numerosa serie de preceptos en favor del inquilino, ideados para proteger su derecho a la vivienda y con una marcada tendencia a la estabilidad, las nuevas normas han ido paulatinamente permitiendo una mayor libertad de pactos entre las partes, en busca de fomentar el mercado de alquiler y la economía del sector.

En este sentido, la reforma de 2013 tiene por objeto fundamental «flexibilizar el mercado del alquiler para lograr la necesaria dinamización del mismo, por medio de la búsqueda del necesario equilibrio entre las necesidades de viviendas en alquiler y las garantías que deben ofrecerse a los arrendadores para su puesta a disposición del mercado arrendaticio», según se proclama en su Preámbulo.

Lo cierto es que la intención del legislador parece ser la de reducir la naturaleza de Derecho necesario de las normas del título II, optando por su carácter dispositivo. Pero en todo caso, resultará necesario averiguar qué normas siguen teniendo naturaleza imperativa y cuáles, por el contrario, son ahora de derecho dispositivo, a los efectos de concretar el margen de actuación de las partes.

Duración del arrendamiento

Uno de los aspectos más relevantes que impone nuestra normativa a los contratos de arrendamiento es el plazo mínimo de duración, actualmente establecido en 3 años. Así, en caso de que las partes, por contrato, hayan establecido un plazo inferior, la ley otorga al inquilino un derecho de prorroga, por plazos anuales, hasta alcanzar los 3 años.

La única excepción a esta obligación se producirá si, una vez transcurrido el primer año de duración del contrato, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Finalmente, también es importante tener en cuenta que, una vez transcurrido el plazo legal del contrato, si ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a la fecha de vencimiento, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más.

Así pues, una de las más importantes obligaciones para las partes en un contrato de arrendamiento es el respeto a los plazos que otorga la ley, y de los cuales no deja margen para la libertad de las partes. En este sentido, arrendador y arrendatario se verán obligados a estar pendientes de su cumplimiento, tanto propio como ajeno, para evitar la generación de conflictos.

La Fianza

Otro de los aspectos del contrato de arrendamiento que la ley exige es la prestación de una fianza, en garantía del cumplimiento de las obligaciones del arrendatario, mediante la constitución de un depósito en metálico, en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda, y sin perjuicio de otras garantías rigurosas, personales o reales, que puedan pactarse.

La ausencia de matices de la norma conlleva que la fianza sea exigible en todos los arrendamientos sujetos a la regulación de la LAU 1994, con lo que se produce el absurdo de que resulte en teoría aplicable también a arrendamientos de temporada por espacios de tiempo inferiores a los dos meses, por lo que se incumple con naturalidad, y en algunas Comunidades Autónomas sólo se requiere el depósito de la parte proporcional correspondiente al tiempo de ocupación de los apartamientos vacacionales o de temporada.

Es el caso de la normativa del País Vasco, recientemente modificada con la entrada en vigor de la Ley Vasca de Vivienda y sus reglamentos de desarrollo, en lo referente al depósito de fianzas en organismos públicos y al registro de los contratos de arrendamiento, la cual analizaremos más a fondo en la segunda parte de este artículo.

Otras circunstancias

Como hemos dicho, a pesar de que la norma actual haya sido considerablemente atenuada en lo referente a la protección del inquilino, aún conserva ciertos preceptos pensados para que la aparición de circunstancias excepcionales no afecten a sus derechos.

Así, si la finca se vende, el comprador estará obligado a respetar el contrato de arrendamiento existente, si este se encuentra inscrito en el Registro de la Propiedad. Lo cierto es que, en la práctica habitual, los contratos no se suelen inscribir, por lo que el inquilino tendrá que estar pendiente de esta eventualidad para poder salvar su contrato frente al nuevo propietario.

Por otro lado, en caso de que el cónyuge del inquilino se separe o divorcie, y le corresponda el uso de la vivienda habitual, podrá subrogarse en el contrato hasta el final del mismo, siempre que lo notifique al propietario en un plazo máximo de dos meses desde el acuerdo o sentencia de separación/divorcio.

Por último, en caso de muerte del arrendatario, podrá subrogarse en el contrato su cónyuge, si conviviera con él. También podrán asumir el contrato los familiares y personas dependientes del inquilino, además de su pareja, siempre que hubieran convivido con él los dos años anteriores a su muerte, según se establece en el artículo 16 de la LAU.